作者：陈 超    作者单位：安徽省马鞍山市金家庄区人民法院

违法建筑的界定和处理，是城市市容建设管理的难点，也是牵涉到公民切身利益和城市远景规划发展目标的一大焦点问题。违法建筑因其建设的非法性，决定了其权利的瑕疵性和问题的特殊性，司法实务和理论界对违法建筑关联民事纠纷的处理存在颇多分歧和争议。为正确界定违法建筑，妥善处理好相关民事纠纷，本文拟结合实际案例，对违法建筑关联的拆迁、租赁、侵权等民事纠纷，作一些粗浅的分析和探讨。

违法建筑拆迁补偿纠纷的处理

  　　城市房屋拆迁管理条例第十六条规定的行政处理前置程序，决定了人民法院不能直接受理违法建筑拆迁补偿纠纷，而只能通过行政诉讼程序来实现对违法建筑拆迁补偿纠纷的间接司法审查。正确处理违法建筑拆迁补偿纠纷的前提是，准确界定和理解城市房屋拆迁管理条例第二十二条“拆除违章建筑不予补偿”规定的涵义。

  　　我国从上个世纪八十年代开始规定对违法建筑不予补偿，当时该政策的出台有特定历史背景。笔者认为，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条“拆除违章建筑不予补偿”规定的准确涵义应是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的、违反法律和行政法规规定而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。由此可以进一步得出结论：对城市违法建筑的处置，并非全部拆除不予补偿，而是应当根据具体情况分别进行处理：对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿；对于“拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续”，补办手续之后则应按合法建筑给予补偿；对由于历史原因造成的手续不全房屋，如果在拆迁前确实不愿或不能补办手续，则可参照合法建筑给予适当补偿。

  　　[案例一]1987年，施某应A市五中邀请，自筹资金回填五中校园内一口水塘创建了校办企业金属结构厂，并承包经营。金属结构厂土地使用权属五中，厂房未取得规划许可，未办理产权证书。2005年，市钢铁公司扩建需要征用五中全部场地，给予了五中整体拆迁补偿（含金属结构厂在内）。五中为向钢铁公司交付土地，遂要求金属结构厂腾让场地，施某则要求五中给予拆迁补偿。

    本案判决因为无具体明确的法律依据，故以适用民法通则第一章基本原则中的第四条和第六条为宜，但判决说理中应说明该违法建筑非应予无偿拆除的违法建筑，拆迁应得到适当补偿。

违法建筑租赁纠纷的处理

  　　法院审理违法建筑租赁纠纷案件，首先要解决的是要确认该租赁合同的效力。笔者认为，占有和使用只是一种事实状态，并不能因为实际占有和使用而产生所有权权能，“所有权应由法律作出保障，占有是通过事实关系来保障的”。违法建筑人对违法建筑的占有和使用是一种无权占有和使用，不能产生相应权利，那么其后的收益因为没有权利依据，便成为一种不当得利。由此推理，违法建筑者不是违法建筑的所有权人，当然也不是适格的出租人。城市房地产管理法第五十二条明确规定，租赁合同的出租人应该是出租物的所有权人；《城市房屋租赁管理办法》等法规中都明确规定，违章建筑不得出租。因此笔者认为，对于违法建筑租赁合同的效力，可依据合同法第五十二条第一款第（五）项的规定而确认为是违反法律、行政法规强制性规定的无效合同。合同被确认无效后，租金额的约定条款也归于无效。

  　　[案例二]A区食品加工厂于1993年未经审批即在本厂内自建一职工宿舍楼自用，后因停产闲置于2001年1月租赁给本厂职工张某经营茶楼，约定月租金2000元，租期三年。合同到期后，A区食品加工厂欲终止合同、收回楼房，但张某拒不腾让，后又以该房为违章建筑为由拒交租金。2006年11月，A区食品加工厂将张某诉至法院，请求法院判令被告张某交纳所欠租金2.2万元，并返还房屋。

  　　笔者以为，原告租金及返还房屋的诉讼请求因为没有法律依据，不应得到支持。理由是：违法建筑人并非违法建筑的所有权人，不享有租金和返还房屋的请求权。而构成违法建筑的建筑材料等却系原告合法财产。鉴于张某在租赁违法建筑期间实际占有、使用了原告部分合法财产，且取得了一定收益，根据民法的公平和等价有偿原则，可给予原告适当经济补偿，具体补偿数额不能参照双方约定的租金标准支付，以区别于有效合同，实践中可以房管部门核定的租金标准或略低于该标准给付。对于被告返还房屋的诉讼请求如何处理，笔者同意被告张某应搬离该房而不是返还该房给原告的观点。

违法建筑侵权纠纷的处理

  　　[案例三]甲与乙系一楼邻居。2005年6月，乙在两家共用通道处搭建一车库。甲认为该车库影响通行，要求乙拆除,乙不拆。有关部门在接到甲举报后，认定该车库为违章建筑，限期拆除。乙逾期未拆。后甲、乙发生纠纷，甲一怒之下，将该车库拆毁。乙以甲侵犯其财产权为由诉至法院，要求甲赔偿全部损失。

  　　笔者认为，甲虽然故意毁损了乙的违法建筑，但不应承担民事责任。理由如下：

  　　1.违法建筑人对违法建筑不享有合法民事权利。首先，违法建筑人对违法建筑的占有只是一种事实状态，而非权利。其次，违法建筑人对违法建筑不享有不完全所有权或瑕疵所有权。所有权不是占有、使用、收益与处分四种权能的简单的量的相加，而是一种全面的、概括的、统一的权利。黑格尔曾说过：仅仅是部分的或暂时的归我使用，以及部分的或暂时的归我占有，是与物本身的所有权有区别的……所有权本质上是自由的、完整的所有权。梁慧星教授也认为，不自由或者不完全的所有权就不是所有权。所以，从严格意义上讲，不存在不完全的所有权或者有瑕疵的所有权一说，那种认为违法建筑人基于对违法建筑的占有或由于对违法建筑材料合法所有从而对违法建筑享有部分使用、收益权利的观点，缺乏法律依据。

  　　2.笔者认为，对于违法侵权纠纷，应当根据违法建筑本身的违法程度来具体确定侵权人的赔偿责任：对于毁损的违法建筑属于虽影响城市规划，尚可采取改正措施，且在诉讼过程中已经办理了批准登记手续的，原则上应当按照毁损合法建筑的规定判令侵权人予以全部赔偿；如果毁损的违法建筑属于严重影响城市规划，有关部门没有作出限期拆除的处理，或者已作出限期拆除的处理，但拆除期限没有届满的，那么，擅自拆除行为实质上已剥夺了违法建筑人对违法建筑中能够转移部分财产的合法转移权，所以，侵权人此时原则上只应当赔偿由其擅自拆除行为而造成的扩大了的损失；如果毁损的违章建筑属于严重影响城市规划，有关部门已经作出了限期拆除决定并且已经到期的，应认定违法建筑人已经自动放弃了对合法财产的转移权，故擅自拆除毁损的行为人也不应当再承担赔偿责任。案例三即属于最后一种情况。

  　　3.甲具有合法抗辩理由。对于违法建筑，任何人都可以任意毁损的观点显然违背了违法建筑的认定和处理主体法定性这一现行法律规定，也不利于社会稳定和维护既存经济秩序。但从行为人的抗辩权角度分析，可将对违法建筑的损害分为两种情况：一种是没有合法抗辩权的损害；另一种是具有合法抗辩权的损害。甲、乙住房毗邻，属相邻关系，乙擅自建盖的车库侵害了甲的相邻权，甲拆除车库的行为具有排除妨害性质，具有一定的合法性。

（来源：人民法院报  编辑：刘艳艳）